在行业的至暗时刻，万科做了一个出其不意的选择。

　　2021年11月5日晚间，万科发布通告称，拟分拆万物云到香港联交所上市。这一消息公布之后，万物云CEO朱保全在朋友圈中写道，“恰逢其时，合伙奋斗”。事实上，万物云推动上市已经酝酿多时，任何时间节点抛出这一计划，都算是“正当时”。

　　但是这则颇为轰动的消息，还是让外界读到了遗憾。万物云这些年不断增强科技元素，万科董事会主席郁亮对之也寄予厚望。这家以“空间科技服务”为标识，有希望成为Protech领域“独角兽”的企业最终仍以物业服务的底色上市，与郁亮、朱保全的期望尚有距离。

　　这的确不是最好的时机，但逆流而上向来是万科的风格。它从不是一家追逐风口的企业。当风停下来，万物云或许能够吸引到更多愿意“合伙奋斗”、坚持长期主义的投资人、同行者。

　　当然，万物云拿到郁亮的放行条，或许能让外界对万科这家龙头企业的期盼增添几分。从万科的业务分布来看，万科旗下的万纬物流、采筑电商都具备独立上市的条件，当万物云开始迈向资本市场，其他板块或许也离上市更近了。

　　那或许就是，万科面对下一个春天的活法，是郁亮许久不提的“万亿大万科”的起点。

　　风口停下

　　在很长的一段时间，万科对万物云上市口风甚严。

　　郁亮曾经在多次被公开问及这一问题时回答，“我特意让物业保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业引导坏了。”他曾称，如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我一定不会同意。

　　即便到了最近，也难以看到万科管理层对万物云上市态度的明显转变。2021年10月23日，朱保全还曾在万科业务交流会上表示，感恩万科对物业面向资本市场的“静”的心态，也就是留给万物云足够的时间思考这件事。

　　半个多月过去，上市这件事情，郁亮和朱保全思考清楚了，万科和万物云也准备到位了。

　　万物云最终选择在港交所上市。根据万科的通告，万物云本次发行股票的种类为H股，即境外上市外资股(以普通股形式)；发行方式为香港公开发售及国际配售。

　　从资本市场近期的表现来看，由于龙头物业企业多数已经上市，目前排队中的大部分是中小微型物业企业，它们的上市进程并不顺利。上一次有物业企业登录港交所，还要回溯到三个多月前。

　　据数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。

　　不过，万物云是行业中的绝对龙头，它的上市之路，或许会比其他企业走得更顺畅。

　　一名头部物业企业的人士对21世纪经济报道记者分析称，从投机的角度，现在的确不是好时机，但是万物云和万科的风格是一样的，它也是稳健投资，伴随行业成长的长期主义者，所以它无所谓短期波动，而且整个物业市场也是螺旋向上，未来成长空间非常好。

　　根据万科发布数据，2021 年上半年，万物云实现营业收入103.8 亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。据朱保全透露，万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元，利润达到20亿元左右。这一数据，行业之中目前只有碧桂园服务能够与之比肩。

　　万物云在近期给予了一个确切的业绩发展指引，其中，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。

　　这样的业绩增速是在未受到资本推动之下所拟定，因此，在万物云抛出上市计划之后，这家龙头物业企业的变化也是外界关注的焦点。

　　正如碧桂园服务上市之后，因为拥有了更多的融资渠道获得了急速扩张的机会，万物云也被投资者与其他同行寄予这样的希望。但是这或许不会是万物云青睐的方式。

　　在朱保全看来，高额的收并购背后，其实会带来一次非常严重的隐忧。今天的物业行业买卖价格很高，动辄几十亿上百亿，但是这些钱，某种意义上并没有流到业主，而是在股东之间在进行转账。

　　“如果在资本对赌之下，我的公司卖给你，买我的人一定会谈未来几年的经营利润率。对于我来说，一定是赚钱是第一位的，在这个时候，我有可能就会能省则省，但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。”朱保全说。

　　由此观之，万物云上市之后，大规模收并购或许并不是其扩张的首位。在万科的通告中，也暂未披露募资的用途，万物云的规划，答案唯有等待招股书。

　　科技未来？

　　过去这些年，万物云是物业服务领域中最有科技元素的企业，它也一度被认为是最有可能对资本市场讲出另一个故事的物业公司。

　　事实上，它也一直在向这个方向靠近，努力。

　　去年10月31日，朱保全正式对外宣布，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云”。据朱保全介绍，万物云并非云计算或者云服务，而是“从城市到园区、从写字楼到家，抖客网，皆为空间，空间科技服务的范畴比物业服务更大，在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。”

　　那时候，朱保全在一场小型的分享会上对包括21世纪经济报道记者在内的媒体表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。朱保全还指出，未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

　　朱保全为此作了许多的规划。他说，改名很重要的一件事，就是要招人。要把这件事情做成功，他需要更多的科技顶尖人才，他必须要去说服他们，让他们相信未来有无限的可能。

　　朱保全称，“你原来叫万科物业，即使拼命投科技，人家不会来。现在叫万物云了，定一个新的空间，告诉(他们)这个市场足够大、足够快，公司要被关注，人才才愿意来。”

　　遗憾的是，一年后的现在，万物云走到上市的关口，它的科技成色，依然未够明显。

　　根据万物云官网，其是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。而在万科通告中，万物云主营业务为空间科技服务，主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。

　　从万物云的营收占比来看，其住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。

　　这组数据说明，至少到目前为止，万物云与其他的物业公司的业务板块并无差别。

　　不过，在资本的推动下，万物云在科技领域的前进速度，或许可以更快。

　　正如万科方面对21世纪经济报道记者表示，本次分拆上市有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。同时可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道。